Loyer impayé : que faire quand on est propriétaire ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne fixe pas de nombre minimal de mois d’impayés pour la clause résolutoire : elle vise le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Pour un bail signé à partir du 29 juillet 2023, elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux (article 24) ; pour un bail en cours à cette date, c’est le délai prévu par la clause, l’article 24 prévoyant deux mois dans sa rédaction antérieure (Cour de cassation, avis n° 24-70.002, qui ne tranche pas le cas des baux reconduits ou renouvelés depuis). Les seuils de deux mois d’impayés ou d’une dette égale à deux fois le loyer mensuel hors charges, prévus par le même article, déclenchent le signalement du commandement par le commissaire de justice à la commission de prévention des expulsions (CCAPEX) lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale. Le juge des contentieux de la protection peut ensuite accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans : la durée dépend donc de chaque dossier, voir les délais d’un loyer impayé.

Le propriétaire peut lui-même envoyer une lettre simple de rappel, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, et saisir un conciliateur de justice, qui intervient gratuitement (service-public.gouv.fr). Le commandement de payer, lui, est délivré par un commissaire de justice (ex-huissier), qui signifie aussi l’assignation. Devant le juge des contentieux de la protection, l’avocat n’est pas obligatoire ; pour en rémunérer un, l’aide juridictionnelle peut être demandée sous conditions. Les modèles de lettres pour un loyer impayé (relance, mise en demeure, lettre à la caution, signalement à la CAF) sont gratuits. Voir aussi le rôle du commissaire de justice.

Les frais de recouvrement engagés sans titre exécutoire restent en principe à la charge du créancier, sauf pour un acte que la loi lui impose d’accomplir (article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution). Devant le juge, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée contraire (article 696 du Code de procédure civile). Les clauses qui font supporter au locataire des frais de relance sont réputées non écrites (article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989). La plupart des tarifs des commissaires de justice sont fixés par les textes (service-public.gouv.fr).

Non. Selon l’ANIL, la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, n’empêche ni de solliciter le garant, ni de faire délivrer un commandement de payer, ni de saisir le tribunal ; c’est l’exécution d’une décision d’expulsion qui est différée après la fin de la trêve, sauf exceptions prévues par la loi. Voir trêve hivernale et loyer impayé.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt est restitué dans un délai maximal de deux mois après la remise des clés (un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée), déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur, dûment justifiées. Côté locataire, service-public.gouv.fr précise qu’il ne peut pas payer son dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie.

Pas toujours. Selon service-public.gouv.fr, le paiement peut être réclamé à une caution solidaire dès le premier impayé, et l’impayé est déclaré à Visale dans les 30 jours, à titre indicatif. En revanche, certaines étapes ont leur propre ordre ou délai : tentative amiable, en principe obligatoire, avant de saisir le juge si la demande ne dépasse pas 5 000 € (article 750-1 du Code de procédure civile), signalement à la CAF ou à la MSA dans les deux mois qui suivent la constitution de l’impayé quand l’aide est versée au bailleur (article R. 824-4 du CCH).

La fiche service-public.gouv.fr « Loyers impayés et expulsion du locataire » ne mentionne pas de plainte pour un impayé : elle décrit la réclamation amiable, la conciliation, le commandement de payer et le juge des contentieux de la protection. Le Code pénal punit, lui, le fait de forcer un occupant à quitter le lieu qu’il habite sans le concours de l’État, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes (article 226-4-2). L’ADIL du département informe gratuitement sur ces démarches.