Locataire qui ne paie pas ses charges : ce que prévoient les textes

La rubrique VIII « Impositions et redevances » de l’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 mentionne la « taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères », ainsi que la taxe de balayage. Service-public.gouv.fr cite également la TEOM parmi les charges que le locataire paie.

La TEOM se réclame donc comme les autres charges récupérables : sur justification (article 23 de la loi du 6 juillet 1989) et, quand le locataire verse des provisions, dans le cadre de la régularisation annuelle prévue par le même article. La taxe foncière elle-même ne figure pas dans cette rubrique VIII.

Les charges locatives « peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle » (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats de la régularisation précédente et, dans un immeuble en copropriété ou quand le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Pendant les six mois qui suivent l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire (article 23 ; service-public.gouv.fr).

Depuis le 1er septembre 2015, le bailleur transmet aussi au locataire qui le demande le récapitulatif des charges du logement, par voie dématérialisée ou par voie postale (article 23).

Lorsque la régularisation n’a pas été faite avant le terme de l’année civile qui suit l’année d’exigibilité des charges, « le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande » (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Service-public.gouv.fr parle d’un paiement échelonné sur 12 mois.

Le délai pour réclamer reste celui de l’article 7-1 : trois ans pour les actions dérivant du bail, dont les charges (service-public.gouv.fr). Le point de départ et les causes d’interruption sont détaillés sur la page prescription des loyers impayés.

En location meublée, l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 permet deux modalités, au choix des parties : des provisions régularisées dans les conditions de l’article 23, ou un forfait de charges. Le forfait est versé en même temps que le loyer ; son montant et sa périodicité sont définis dans le contrat, et il « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ».

Le montant du forfait est fixé en fonction des montants exigibles au titre de l’article 23, peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal, et « ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté » (article 25-10). En colocation, les règles propres au partage de la dette sont présentées sur la page loyer impayé en colocation.

Les courriers sont les mêmes que pour un loyer : une lettre de relance, puis une mise en demeure de payer. Un décompte des sommes dues peut distinguer le loyer, les provisions et le solde de régularisation, échéance par échéance.

Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, l’impayé se mesure, jusqu’au 31 décembre 2026, par rapport au montant mensuel du loyer et des charges (article R. 824-1 du code de la construction et de l’habitation) ; la règle change au 1er janvier 2027 (décret n° 2026-84). Les deux régimes sont comparés sur la page loyer impayé et CAF.

Pour un bail signé à partir du 29 juillet 2023, la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24) ; pour un bail en cours à cette date, c’est le délai écrit dans la clause qui s’applique (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Le rôle de cet acte est expliqué sur la page commandement de payer.

Le tableau reprend les règles citées sur cette page. Il donne des repères généraux, sans remplacer l’examen d’un dossier par l’ADIL ou un professionnel.