Mise en demeure pour loyer impayé : modèle gratuit et mode d’emploi

L’article 1344 du Code civil, qui définit la mise en demeure, ne fixe aucun délai à laisser au débiteur. Les modèles de lettres de l’ANIL retiennent quinze jours : « sous quinzaine » dans sa relance en cas de premier impayé, et « dans les quinze jours après première présentation » de la lettre recommandée dans sa demande de paiement à la caution.

Le modèle ci-dessus laisse 15 jours à compter de la réception du courrier, comme les modèles de l’ANIL ; ce délai reste modifiable (8, 15 ou 30 jours au choix dans le dossier complet). Ce délai n’a pas d’effet sur la clause résolutoire : c’est le commandement de payer qui fait courir le délai de six semaines de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (bail signé depuis le 29 juillet 2023).

Si le bail est couvert par Visale ou par une assurance loyers impayés, le contrat peut prévoir ses propres démarches auprès du locataire, avec leurs délais : ils se lisent dans ce contrat.

Service-public.gouv.fr décrit l’envoi de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, et l’ANIL conseille le même mode d’envoi pour sa lettre de relance. Le modèle ci-dessus comporte une ligne pour le numéro de la lettre recommandée.

Un envoi recommandé électronique est équivalent à l’envoi par lettre recommandée s’il satisfait aux exigences de l’article 44 du règlement (UE) n° 910/2014 (article L100 du Code des postes et des communications électroniques). Lorsque le destinataire n’est pas un professionnel, il doit avoir exprimé à l’expéditeur son consentement à recevoir des envois recommandés électroniques (même article).

Dans les deux cas, il est utile de conserver une copie du courrier et du décompte, la preuve de dépôt et l’avis de réception.

La mise en demeure s’adresse au locataire. L’ANIL conseille d’informer la personne ou l’organisme qui s’est porté caution dès le premier incident de paiement, et de lui adresser un courrier recommandé en cas d’aggravation de la situation : c’est l’objet du courrier d’information à la caution, étape suivante de la chaîne des courriers.

Le délai de 15 jours de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne concerne pas la mise en demeure : il vise le commandement de payer, qui est signifié à la caution dans les 15 jours de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Pour demander le paiement à la caution elle-même, service-public.gouv.fr distingue deux cas : une caution solidaire peut être sollicitée dès le premier impayé ; pour une caution simple, le propriétaire s’adresse d’abord au locataire par un commandement de payer.

La mise en demeure est un courrier du bailleur. Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice (ex-huissier), que le bailleur charge de le faire parvenir au locataire, puis à la caution (service-public.gouv.fr). La clause résolutoire du bail ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) : une mise en demeure ne la déclenche pas.

Pour un bail en cours au 29 juillet 2023, c’est le délai prévu par la clause du bail qui s’applique, l’article 24 prévoyant deux mois dans sa rédaction antérieure (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Pour un bail reconduit ou renouvelé depuis, la question n’est pas tranchée. Le détail est sur la page consacrée au commandement de payer.

Les actions dérivant du bail, dont la réclamation des loyers, se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Les articles 2240 à 2244 du Code civil prévoient comme causes d’interruption de la prescription la reconnaissance par le débiteur du droit du créancier, la demande en justice (même en référé), une mesure conservatoire ou un acte d’exécution forcée. Une mise en demeure envoyée par lettre, même recommandée, ne figure pas parmi les causes d’interruption prévues par ces articles.

Le recours à la médiation ou à la conciliation, lorsque les parties en conviennent après la survenance du litige, suspend en revanche la prescription (article 2238 du Code civil). Les règles sont détaillées sur la page prescription des loyers impayés.

Service-public.gouv.fr décrit d’abord une tentative amiable : un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou un médiateur civil (démarche payante). L’article 750-1 du Code de procédure civile impose, sauf exceptions prévues par le texte, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative avant une demande en justice tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 €.

Si le bail contient une clause résolutoire, obligatoire dans les baux signés depuis le 29 juillet 2023 selon service-public.gouv.fr, le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice. Le rôle de ce professionnel est présenté sur la page commissaire de justice et loyer impayé.

Service-public.gouv.fr décrit aussi l’injonction de payer, qui permet d’obtenir un titre exécutoire pour une dette d’origine contractuelle, certaine, d’un montant déterminé et arrivée à échéance. Pour les loyers et charges d’un bail d’habitation, la demande est portée devant le juge des contentieux de la protection ; une ordonnance rendue à compter du 1er septembre 2026 doit être signifiée par un commissaire de justice dans les 3 mois, et non plus 6, selon la même fiche.

Une ADIL délivre une information gratuite sur ces démarches ; un avocat ou un commissaire de justice peut accompagner le bailleur.

Service-public.gouv.fr décrit la démarche (lettre simple, puis mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception), mais sa fiche « Loyers impayés et expulsion du locataire » ne propose pas de modèle de mise en demeure parmi ses services et formulaires (fiche consultée le 26 septembre 2026).

L’ANIL publie des modèles de lettres pour la location, dont « Relance en cas de premier impayé » et « Demander les loyers impayés à la caution ». Elle précise qu’ils sont donnés à titre indicatif et qu’il appartient à chacun de vérifier qu’ils correspondent à sa situation.

Le modèle de cette page n’émane d’aucun organisme public : il est rédigé à partir des textes et des fiches cités, et reste à relire avant l’envoi (noms, dates, montants).