Prescription des loyers impayés : combien de temps pour réclamer ?

Les articles 2240 à 2244 du Code civil prévoient comme causes d’interruption : la reconnaissance, par le débiteur, du droit de celui contre lequel il prescrivait (article 2240) ; la demande en justice, même en référé (article 2241) ; une mesure conservatoire prise en application du Code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée (article 2244).

L’interruption efface le délai déjà écoulé et fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien (article 2231 du Code civil), soit trois ans pour une action dérivant du bail (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). L’interruption due à une demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance (article 2242), mais elle est non avenue si le demandeur se désiste, laisse périmer l’instance ou voit sa demande définitivement rejetée (article 2243).

L’article 2240 ne précise pas la forme de la reconnaissance. Il ne dit pas non plus si un paiement partiel ou un échéancier signé par le locataire en constitue une : c’est un point à vérifier auprès d’un professionnel ou de l’ADIL. De même, l’article 2241 ne précise pas si une requête en injonction de payer vaut demande en justice, ni à quelle date l’interruption se produirait : ces textes ne tranchent pas ce point.

Deux règles concernent les autres personnes tenues de la dette. L’interpellation du locataire ou sa reconnaissance interrompt aussi le délai contre la caution (article 2246 du Code civil). Entre débiteurs solidaires, par exemple des colocataires tenus solidairement, une demande en justice ou un acte d’exécution forcée visant l’un d’eux, ou la reconnaissance, par l’un d’eux, du droit du créancier, interrompt le délai contre tous les autres (article 2245).

Une lettre de relance ou une mise en demeure de payer, même envoyée en recommandé avec accusé de réception, ne figure pas parmi les causes d’interruption des articles 2240 à 2244 du Code civil. Ces articles ne lui attribuent aucun effet sur le délai de trois ans.

L’imputation des paiements partiels sur telle ou telle échéance ne fait pas davantage obstacle à la prescription, selon la décision de la Cour de cassation du 4 mars 2021 (3e chambre civile, n° 20-11.106) analysée par l’ANIL.

La suspension arrête temporairement le cours de la prescription sans effacer le délai déjà couru (article 2230 du Code civil), à la différence de l’interruption. Elle joue notamment à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation (article 2238).

Le délai recommence ensuite à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la médiation ou la conciliation est déclarée terminée (article 2238 du Code civil). Service-public.gouv.fr indique que le conciliateur de justice intervient gratuitement. Pour une demande en paiement n’excédant pas 5 000 €, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative précède en principe la saisine du juge (article 750-1 du Code de procédure civile).

Les articles 2240 à 2244 du Code civil ne mentionnent pas le commandement de payer. L’article 2244 vise « une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée » ; ces textes ne disent pas si un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail entre dans cette catégorie.

C’est donc un point à vérifier auprès d’un commissaire de justice (ex-huissier) ou d’un avocat, avant de compter sur un tel effet. Le rôle du commandement dans la procédure est expliqué sur la page commandement de payer et clause résolutoire, et celui du professionnel qui le délivre sur la page rôle et coût du commissaire de justice.

Une décision de justice qui a force exécutoire est un titre exécutoire (article L. 111-3, 1°, du Code des procédures civiles d’exécution). Son exécution peut être poursuivie pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qu’elle constate se prescrivent par un délai plus long (article L. 111-4 du même code).

Le délai de trois ans de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 vise les actions dérivant du bail ; l’exécution d’un jugement exécutoire relève, elle, du délai de dix ans de l’article L. 111-4. Pour les sommes qui deviennent exigibles après le jugement, la durée applicable est un point à vérifier auprès d’un professionnel.

Le tableau reprend les règles citées sur cette page. Il donne des repères généraux et ne remplace pas l’examen d’un dossier par un professionnel.