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Loyers impayés et impôts : ce que dit la doctrine fiscale
La réponse courte
En location nue, le propriétaire n’a pas à déclarer les loyers restés impayés par carence du locataire, s’il a entrepris les démarches nécessaires pour les obtenir (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-10, § 140). Payés plus tard, ils s’ajoutent aux recettes de l’année d’encaissement (même BOI, § 110).
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Sur cette page (9 parties)
Que dit l’administration fiscale d’un loyer impayé ?
Pour une location nue, le propriétaire n’a pas à comprendre dans ses recettes les loyers non encaissés ou restés impayés (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 140). Deux conditions sont posées : le défaut de paiement résulte de la carence du locataire, et le bailleur a entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le versement des sommes dues (même paragraphe).
Cette page reprend la doctrine publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) et les pages d’impots.gouv.fr. C’est une information générale, pas un conseil fiscal personnalisé.
| Situation | Traitement fiscal | Source |
|---|---|---|
| Loyer resté impayé par carence du locataire, démarches entreprises par le bailleur | Non compris dans les recettes | BOI-RFPI-BASE-10-10, § 140 |
| Loyer que le bailleur a renoncé à encaisser (acte de disposition ou libéralité au profit du locataire) | En principe compris dans les recettes brutes | BOI-RFPI-BASE-10-10, § 70 |
| Arriéré de loyer payé plus tard | Recettes de l’année où il est perçu | BOI-RFPI-BASE-10-10, § 110 |
| Indemnité d’assurance au titre du risque de loyers impayés | Imposable l’année où elle est perçue | BOI-RFPI-BASE-10-10, § 100 |
| Dépôt de garantie conservé au départ du locataire pour des loyers non payés | Imposable l’année où il est acquis au bailleur | BOI-RFPI-BASE-10-10, § 400 |
| Prime d’assurance contre les impayés de loyers (régime réel) | Susceptible d’être déduite | BOI-RFPI-BASE-20-60, § 40 |
| Frais de procédure pour un différend avec le locataire sur le paiement des loyers (régime réel) | Déductibles pour leur montant réel | BOI-RFPI-BASE-20-10, § 90 et 230 |
Les points clés (3)
- Location nue : loyers impayés hors des recettes, si le défaut vient de la carence du locataire et que le bailleur a entrepris les démarches nécessaires (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 140).
- Arriérés, indemnité d’assurance loyers impayés, dépôt de garantie conservé pour des loyers : imposables l’année où ils sont perçus ou acquis au bailleur (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 100, 110 et 400).
- Location meublée au réel : loyer rattaché à l’exercice où la créance est acquise, même non encaissé (BOI-BIC-PDSTK-10-10-10, § 290).
Faut-il déclarer un loyer que le locataire n’a pas payé ?
Au régime réel, les revenus fonciers se déterminent sur la déclaration n° 2044 (impots.gouv.fr, brochure pratique 2026). Les recettes à y déclarer sont la totalité des recettes perçues dans l’année, quelle que soit la période à laquelle elles se rapportent, arriérés de loyers compris (même brochure). La déclaration comporte ainsi une ligne « Loyers (ou fermages) bruts encaissés » (même brochure).
Au régime micro-foncier, le bailleur reporte case 4BE de la déclaration n° 2042 le montant des loyers bruts perçus, hors charges locatives (impots.gouv.fr). Un abattement forfaitaire de 30 % représente l’ensemble des charges, sans déduction pour leur montant réel (impots.gouv.fr).
Le paragraphe 140 donne un exemple : le propriétaire qui dispose seulement contre son locataire d’une créance dont il n’a pu obtenir le paiement n’a pas à déclarer ces sommes dans les revenus de l’année où la créance est née (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 140). Ce paragraphe ne détaille pas les démarches attendues ; les étapes généralement décrites par les sources officielles figurent sur la page loyer impayé : les étapes.
Et si le bailleur renonce à réclamer le loyer ?
Les loyers que le bailleur a renoncé à encaisser sont en principe compris dans ses recettes brutes, lorsqu’ils peuvent être regardés comme un acte de disposition ou une libéralité au profit du locataire (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 70).
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Le même paragraphe cite un logement loué au fils du propriétaire : le propriétaire qui n’a pas perçu le loyer est regardé comme ayant disposé du revenu en faveur de son fils, lorsque le défaut de paiement ne résulte d’aucune circonstance indépendante de sa volonté (Conseil d’État, 23 novembre 1977, n° 98227, cité au § 70). Le loyer stipulé est alors retenu pour le revenu brut foncier (Conseil d’État, 20 décembre 1943, cité au même paragraphe).
Le loyer est payé plus tard : quelle année le déclarer ?
Les loyers arriérés sont compris dans les recettes brutes de l’année au cours de laquelle ils sont perçus (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 110). À l’inverse, les loyers perçus d’avance sont retenus en totalité l’année de leur encaissement (même BOI, § 120).
Lire la suiteRéduire : Le loyer est payé plus tard : quelle année le déclarer ?
Le décompte des loyers impayés liste, mois par mois, les loyers dus et les paiements reçus du locataire.
Assurance, dépôt de garantie : ces sommes sont-elles imposables ?
Les revenus de substitution versés par certains organismes pour compenser la perte de loyers due à la vacance ou au non-paiement sont imposables l’année où ils sont perçus (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 100). C’est notamment le cas de l’indemnité d’assurance versée au titre de la garantie du risque de loyers impayés (même paragraphe).
Lire la suiteRéduire : Assurance, dépôt de garantie : ces sommes sont-elles imposables ?
Sur la déclaration n° 2044, les sommes perçues en exécution d’un contrat de garantie des loyers figurent parmi les « recettes brutes diverses » (impots.gouv.fr, brochure pratique 2026). Le fonctionnement de ces contrats est présenté sur la page assurance loyers impayés.
Le dépôt de garantie n’est pas une recette imposable au moment de son versement (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 380). Conservé au départ du locataire pour couvrir des loyers non payés à leur échéance, il devient imposable l’année où il est acquis au bailleur (même BOI, § 400). Ce départ est traité sur la page locataire parti sans payer.
Quelles dépenses liées à l’impayé sont déductibles ?
Au régime réel, les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel lorsqu’ils sont effectivement supportés par le propriétaire (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 230). Il s’agit notamment des frais d’un différend avec le locataire sur le paiement des loyers : honoraires versés à un avocat, à un huissier (devenu commissaire de justice) ou à un expert, et autres frais de procédure hors droits et taxes (même BOI, § 90 et 100).
Lire la suiteRéduire : Quelles dépenses liées à l’impayé sont déductibles ?
Les primes d’assurance qui couvrent le risque d’impayés de loyers sont susceptibles d’ouvrir droit à déduction au régime réel (BOI-RFPI-BASE-20-60, § 40). Au micro-foncier, aucune charge n’est déduite pour son montant réel : l’abattement forfaitaire de 30 % les représente toutes (impots.gouv.fr).
Le rôle et les tarifs des actes sont présentés sur la page commissaire de justice (ex-huissier) et loyer impayé.
Location meublée (LMNP) : comment un loyer impayé est-il traité ?
Les profits de la location meublée, habituelle ou occasionnelle, relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 1). Ce ne sont pas des revenus fonciers (impots.gouv.fr, brochure pratique 2026).
Lire la suiteRéduire : Location meublée (LMNP) : comment un loyer impayé est-il traité ?
Au régime réel, les prestataires de services font état, à la clôture de chaque exercice, de toutes les créances acquises correspondant aux prestations fournies pendant l’exercice, locations consenties comprises (BOI-BIC-PDSTK-10-10-10, § 290). Cette règle s’applique en principe quelles que soient la date d’exigibilité de ces créances et l’époque effective de leur recouvrement (même paragraphe).
Une créance devenue irrécouvrable est une charge déductible de l’exercice où sa perte est certaine et définitive (BOI-BIC-PROV-40-20, § 10). Si la perte est seulement probable à la clôture, une provision est possible, sous des conditions de fond et de forme (même BOI, § 10 et 20).
Au régime micro-BIC, les recettes retenues pour le chiffre d’affaires sont normalement les créances acquises. Il est admis de retenir les recettes effectivement perçues, à condition de procéder de la même manière tous les ans (BOI-BIC-DECLA-10-10-20, § 10).
| Régime | Règle | Source |
|---|---|---|
| Réel | Loyer rattaché à l’exercice où la créance est acquise, même non encaissé | BOI-BIC-PDSTK-10-10-10, § 290 |
| Réel | Perte probable à la clôture : provision possible, sous conditions | BOI-BIC-PROV-40-20, § 10 et 20 |
| Réel | Perte certaine et définitive : charge déductible de l’exercice | BOI-BIC-PROV-40-20, § 10 |
| Micro-BIC | Chiffre d’affaires : créances acquises en principe ; recettes effectivement perçues admises si la méthode est la même chaque année | BOI-BIC-DECLA-10-10-20, § 10 |
Pour aller plus loin, gratuitement
Deux services d’information gratuits, ouverts aux propriétaires comme aux locataires.
SOS Loyers impayés
Numéro vert de l’ANIL, pour les propriétaires comme pour les locataires : appel gratuit, du lundi au vendredi. Les conseillers informent sur les droits, les démarches, les délais, les recours et les aides possibles.
L’ADIL de votre département
Les agences départementales d’information sur le logement délivrent une information neutre et gratuite sur le logement, y compris sur les loyers impayés.
Questions fréquentes
Faut-il déclarer un loyer que le locataire n’a jamais payé ?
En location nue, le propriétaire n’a pas à comprendre dans ses recettes les loyers restés impayés, lorsque le défaut de paiement résulte de la carence du locataire et qu’il a entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le versement (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 140). Les loyers qu’il a renoncé à encaisser sont en revanche compris, en principe, dans ses recettes (même BOI, § 70).
Le locataire paie l’arriéré l’année suivante : quelle année le déclarer ?
L’année où il est perçu : les loyers arriérés sont compris dans les recettes brutes de l’année de leur perception (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 110). La déclaration porte sur la totalité des recettes perçues dans l’année, quelle que soit la période à laquelle elles se rapportent (impots.gouv.fr, brochure pratique 2026).
L’indemnité de l’assurance loyers impayés est-elle imposable ?
Oui, en location nue : l’indemnité d’assurance versée au titre de la garantie du risque de loyers impayés est imposable l’année où elle est perçue (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 100). Au régime réel, la prime de cette assurance est susceptible d’être déduite (BOI-RFPI-BASE-20-60, § 40).
Le dépôt de garantie conservé pour des loyers impayés est-il imposable ?
Oui. Conservé au départ du locataire pour couvrir des loyers non payés à leur échéance, il constitue un revenu imposable l’année où il est acquis au bailleur (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 400). Au moment de son versement, il n’est pas une recette imposable (même BOI, § 380).
Les frais de commissaire de justice sont-ils déductibles ?
Au régime réel des revenus fonciers, les frais de procédure liés à un différend avec le locataire sur le paiement des loyers sont déductibles pour leur montant réel, s’ils sont effectivement supportés par le propriétaire (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 90, 100 et 230). Le § 100 cite notamment les honoraires versés à un huissier (devenu commissaire de justice). Au micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % représente l’ensemble des charges (impots.gouv.fr).
En location meublée (LMNP), un loyer impayé est-il imposé ?
Au régime réel, le loyer se rattache en principe à l’exercice où la créance est acquise, même s’il n’est pas encaissé (BOI-BIC-PDSTK-10-10-10, § 290) ; une provision est possible si la perte est probable à la clôture (BOI-BIC-PROV-40-20, § 10). Au micro-BIC, pour déterminer le chiffre d’affaires, les créances acquises sont retenues en principe, mais les recettes effectivement perçues sont admises si la méthode reste la même chaque année (BOI-BIC-DECLA-10-10-20, § 10).
Sources officielles
Les informations de cette page reprennent les textes et fiches officiels ci-dessous. Les règles peuvent évoluer : la version en ligne de chaque source fait référence.
Sources vérifiées le . Méthode : nos sources et notre vérification.
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Voir les 10 textes et fiches officiels
bofip.impots.gouv.fr
- BOI-RFPI-BASE-10-10 : Revenus fonciers, revenus bruts imposables, loyers ou fermages (nouvel onglet)
- BOI-RFPI-BASE-20-10 : Revenus fonciers, charges déductibles, frais d’administration et de gestion (nouvel onglet)
- BOI-RFPI-BASE-20-60 : Revenus fonciers, charges déductibles, primes d’assurance (nouvel onglet)
- BOI-BIC-CHAMP-40-20 : BIC, location meublée, régime fiscal (nouvel onglet)
- BOI-BIC-PDSTK-10-10-10 : BIC, produits d’exploitation, ventes, travaux et prestations de services (nouvel onglet)
- BOI-BIC-PROV-40-20 : BIC, provisions pour dépréciation, créances douteuses ou litigieuses (nouvel onglet)
- BOI-BIC-DECLA-10-10-20 : BIC, détermination des chiffres d’affaires annuels (nouvel onglet)
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