Loyer impayé et CAF (ou MSA) : signaler l’impayé

Selon service-public.gouv.fr, le bailleur signale l’impayé à la CAF ou à la MSA de préférence par courrier recommandé avec avis de réception. Le modèle de courrier ci-dessus en donne un exemple, avec une dette fictive de 1 300 €.

Pour la CAF, le site caf.fr (page « Que faire en cas d’impayés ? ») indique aussi une voie en ligne : le bailleur se connecte à l’Espace Bailleur et complète le formulaire de déclaration en ligne « signaler un impayé ». La même page rappelle que « retard de loyer ne rime pas forcément avec impayé pour la Caf » : le simulateur ci-dessus applique les définitions de l’impayé des articles R. 824-1 (jusqu’au 31/12/2026) et R. 824-2 nouveau (à partir du 01/01/2027).

Il reprend l’adresse du logement, le nom du locataire et, s’il figure sur les courriers de l’organisme, son numéro d’allocataire, le montant restant dû, le nombre d’échéances impayées et la date de la plus ancienne, avec le décompte joint. Le signalement est distinct des courriers adressés au locataire, comme la lettre de relance ou la mise en demeure de payer.

L’aide au logement peut être versée directement au bailleur (tiers payant), qui en déduit le montant sur la quittance de loyer : c’est ce qu’indique la MSA à ses allocataires (msa.fr). Les règles de l’impayé diffèrent selon le destinataire de l’aide.

Aide versée au bailleur : jusqu’au 31 décembre 2026, la dette est comparée à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges, c’est-à-dire aide déduite (article R. 824-1 du code de la construction et de l’habitation), et le signalement dans les deux mois est obligatoire (article R. 824-4).

Aide versée au locataire : jusqu’au 31 décembre 2026, le seuil est de deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges (article R. 824-1). Selon service-public.gouv.fr, le bailleur a lui aussi deux mois pour signaler l’impayé, et la CAF (ou la MSA) doit lui proposer de recevoir l’aide en tiers payant ; il a deux mois pour répondre, son silence valant refus.

Jusqu’au 31 décembre 2026, l’organisme payeur peut demander au bailleur d’établir, dans un délai de six mois au plus, un plan d’apurement de la dette ; l’aide est maintenue sous réserve de la reprise du paiement de la dépense courante de logement, du respect du plan et de son approbation par l’organisme payeur (article R. 824-7 du code de la construction et de l’habitation). L’organisme peut aussi saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

En cas de mauvaise exécution du plan d’apurement ou de non-paiement du loyer en cours, la CAF ou la MSA suspend le versement de l’aide (service-public.gouv.fr ; article R. 824-7). Selon l’ANIL, le respect du plan permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement.

À partir du 1er janvier 2027, l’organisme payeur propose au ménage un accompagnement social et des modalités de traitement de la dette, sous condition de reprise du paiement, même partiel (décret n° 2026-84, articles R. 824-12 et suivants nouveaux). L’échéancier lui-même se calcule avec le plan d’apurement et son modèle gratuit. Pour un plan signé avant le 1er janvier 2027, voir les règles transitoires de l’article 5.

Toutefois, l’aide « peut être rétablie avec effet rétroactif lorsque la situation du bénéficiaire traduit une démarche effective de régularisation des impayés », dans les trois cas suivants (article 5 du décret n° 2026-84) :

Jusqu’au 31 décembre 2026, si le bailleur ne signale pas l’impayé dans le délai et les conditions de l’article R. 824-4, ou s’il n’apporte pas les justifications prévues par cet article, il est fait application de l’article L. 114-17 du code de la sécurité sociale (article R. 824-6 du code de la construction et de l’habitation, version en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026).

Selon service-public.gouv.fr, le bailleur risque une amende de 8 010,00 € s’il ne signale pas l’impayé à la CAF ou à la MSA (fiche « L’aide personnelle au logement (APL, ALF ou ALS) est-elle maintenue en cas de loyers impayés ? », vérifiée le 1er janvier 2026). Cette fiche décrit les règles en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026 et indique que ses informations seront modifiées au 1er janvier 2027, date d’entrée en vigueur des deux décrets du 12 février 2026.

À partir du 1er janvier 2027, les nouveaux articles R. 824-1 à R. 824-16 du code de la construction et de l’habitation, issus du décret n° 2026-84, ne mentionnent pas d’amende. Dans son actualité du 6 mars 2026 sur la réforme, service-public.gouv.fr rappelle que le bailleur « dispose de 2 mois » pour avertir la CAF ou la MSA et que, « s’il ne respecte pas ce délai, une amende peut lui être infligée », sans en donner le montant. Les sources consultées n’indiquent donc pas de montant pour 2027.

Jusqu’au 31 décembre 2026, l’organisme payeur informe déjà la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) lorsque le bénéficiaire de l’aide est en situation d’impayé (article R. 824-7 du code de la construction et de l’habitation). À partir du 1er janvier 2027, il l’informe dans un délai de quinze jours suivant le signalement du bailleur (article R. 824-4 nouveau, décret n° 2026-84). Ce délai de quinze jours s’impose à l’organisme payeur ; celui du bailleur reste de deux mois (article R. 824-3 nouveau).

L’article R. 824-5 nouveau ajoute que l’organisme payeur se saisit et informe la CCAPEX « dès qu’il a connaissance d’un défaut de paiement […], même si celui-ci ne constitue pas une situation d’impayé de dépense de logement » : la commission peut donc être informée même si l’impayé n’est pas encore constitué au sens de l’article R. 824-2 nouveau. Ce texte remplace l’ancien article R. 824-5, selon lequel l’organisme payeur se saisit de toute situation d’impayé dont il a connaissance.

L’aide est alors maintenue, même lorsque le bail a été résilié et que l’occupant paie l’indemnité d’occupation et les charges fixées par le juge, sauf si la CCAPEX adresse une décision de suspension à l’organisme payeur (article R. 824-6 nouveau). Le décret n° 2026-83 du 12 février 2026 organise ces commissions ; ses dispositions relatives aux organismes payeurs de l’aide entrent en vigueur le 1er janvier 2027. La page loi et loyers impayés : ce qui change présente les autres évolutions.

Les articles R. 824-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation visent « l’organisme payeur », et service-public.gouv.fr présente les mêmes règles pour la CAF et pour la MSA : délai de deux mois pour le signalement, plan d’apurement, suspension de l’aide. L’ANIL mentionne de même le signalement à la CAF ou à la caisse de MSA dans les deux mois qui suivent la constitution de l’impayé.

Le courrier se rédige donc de la même façon ; il est adressé à l’organisme qui verse l’aide au logement du locataire.