Mon locataire ne paie pas son loyer : les premiers réflexes

Selon service-public.gouv.fr, le propriétaire peut d’abord rappeler au locataire son obligation de payer par une lettre simple ; si elle reste sans effet, il peut lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. La mise en demeure peut résulter d’une sommation ou d’un acte portant interpellation suffisante (article 1344 du Code civil).

La lettre de relance gratuite s’accompagne du décompte et ne mentionne aucune pénalité : les clauses qui prévoient des pénalités ou des frais de relance sont réputées non écrites (article 4 i) et p) de la loi du 6 juillet 1989). Si elle reste sans réponse, la mise en demeure de payer prend le relais.

Le décompte liste chaque échéance, chaque paiement reçu et le solde. Sans indication du locataire, un paiement s’impute sur la dette qu’il avait le plus intérêt à acquitter et, à intérêt égal, sur la plus ancienne (article 1342-10 du Code civil).

Pour un paiement partiel, le bailleur remet un reçu (article 21 de la loi du 6 juillet 1989). Les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans (article 7-1) : le décompte mois par mois signale les échéances plus anciennes.

Le locataire d’abord, puis, selon le bail, la caution, Visale ou l’assureur, et la CAF ou la MSA. Les délais du tableau viennent des textes ou des fiches officielles ; ceux qui dépendent d’un contrat se lisent dans ce contrat.

Certaines réactions exposent le bailleur à des sanctions ou lui font perdre un droit. L’article 226-4-2 du Code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes.

Quelques situations fréquentes, avec la règle qui s’y rattache.

Si rien n’est régularisé, service-public.gouv.fr décrit une tentative de conciliation, gratuite avec un conciliateur de justice et en principe obligatoire avant de saisir le juge lorsque la demande ne dépasse pas 5 000 € (article 750-1 du Code de procédure civile). Si le bail contient une clause résolutoire, un commissaire de justice (ex-huissier) délivre ensuite un commandement de payer.

Le délai de ce commandement est de six semaines pour un bail signé depuis le 29 juillet 2023 (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) ; pour un bail en cours à cette date, c’est le délai de la clause (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024) ; le cas des baux reconduits ou renouvelés depuis n’est pas tranché. Le guide pilier détaille toutes les étapes, et le questionnaire gratuit affiche le compte des sommes dues et les grandes étapes généralement décrites par les sources officielles.