Décès du locataire et loyers impayés : que deviennent le bail et la dette ?

L’héritier ne peut être contraint à opter avant l’expiration d’un délai de quatre mois (article 771 du Code civil), que service-public.gouv.fr fait partir du jour du décès. Passé ce délai, un créancier de la succession peut le sommer de prendre parti.

Dans les deux mois qui suivent la sommation, l’héritier prend parti ou sollicite un délai supplémentaire auprès du juge (article 772 du Code civil). Service-public.gouv.fr indique qu’en l’absence de toute démarche, l’héritier est considéré comme ayant renoncé au bout de 10 ans.

L’ANIL analyse une décision de la Cour de cassation (3e chambre civile, 16 février 2000) dans laquelle le bail avait été transféré aux enfants du locataire décédé. Selon cette analyse, les enfants étaient de nouveaux locataires qui n’avaient pas pris l’engagement de payer l’arriéré : le bailleur ne pouvait pas le leur réclamer à ce titre.

La question est distincte de leur éventuelle qualité d’héritier, qui obéit aux règles de la succession présentées plus haut. La combinaison des deux dans un dossier donné est un point à vérifier auprès d’un notaire, d’un professionnel ou de l’ADIL.

Le conjoint successible qui occupait le logement loué à titre d’habitation principale au moment du décès se fait rembourser par la succession, pendant l’année, les loyers au fur et à mesure de leur acquittement (article 763 du Code civil). Ce texte est d’ordre public.

Ce texte organise un remboursement entre la succession et le conjoint, pour des loyers que celui-ci acquitte. La situation du bail lui-même relève de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 (transfert) ou de l’article 1751 du Code civil (conjoint cotitulaire).

Selon service-public.gouv.fr, lorsque tous les héritiers renoncent, le service du Domaine peut être désigné comme curateur de la succession vacante. Il dresse l’inventaire des biens du défunt, puis les vend pour régler les dépenses et les dettes de la succession.

La désignation se demande au tribunal judiciaire du domicile du défunt ; en cas de succession déficitaire, un créancier peut la demander (service-public.gouv.fr). Le paiement de la dette de loyer dépend alors de l’actif de la succession.

Les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) ; les règles d’interruption sont détaillées sur la page prescription des loyers impayés.

L’article 14 ne précise pas les sommes dues entre le décès, quand le bail est résilié, et la libération effective des lieux. L’engagement d’une caution après le décès du locataire se lit dans l’acte de cautionnement (voir garant et loyer impayé). Ces deux points sont à vérifier auprès d’un professionnel ou de l’ADIL. Lorsque le logement a été vidé sans règlement, la page locataire parti sans payer présente les recours généraux.