Plan d’apurement d’un loyer impayé : échéancier et modèle

La proposition sert lorsque le bailleur et le locataire envisagent un règlement de l’arriéré en plusieurs fois, en plus du loyer courant. Selon l’ANIL, le respect d’un plan d’apurement permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement.

Le modèle ci-dessus reprend le montant dû, le calendrier des versements et une mention « Bon pour accord », à dater et à signer par le locataire ; chacun en conserve un exemplaire. Il peut accompagner une lettre de relance ou faire suite à une mise en demeure de payer. Le guide loyer impayé : les démarches, étape par étape situe l’échéancier parmi les autres courriers.

L’expression « plan d’apurement » recouvre trois situations qui n’ont ni la même origine, ni les mêmes effets. Les règles liées à l’aide au logement changent le 1er janvier 2027 (décret n° 2026-84 du 12 février 2026). Ce décret ne modifie pas les règles du plan amiable ni celles des délais accordés par le juge ; son article 5 tient compte, pour le rétablissement de l’aide, des plans d’apurement signés avant cette date.

À l’amiable, non : le créancier peut refuser un paiement partiel (article 1342-4 du Code civil). Rien n’empêche pour autant le bailleur de proposer ou d’accepter un échéancier.

Lorsque l’aide au logement est versée au bailleur, jusqu’au 31 décembre 2026, l’organisme payeur saisi d’un impayé peut demander au bailleur d’établir un plan d’apurement dans un délai de six mois au plus ; l’aide est maintenue si le locataire reprend le paiement de la dépense courante et respecte le plan, approuvé par l’organisme payeur (article R. 824-7 du code de la construction et de l’habitation). La page loyer impayé et CAF détaille ces règles et celles qui s’appliquent à partir du 1er janvier 2027.

En cas de procédure, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989).

Dans un plan amiable, les sommes non versées restent dues, et le décompte continue d’enregistrer chaque paiement. La fiche service-public.gouv.fr « Loyers impayés et expulsion du locataire » décrit les suites possibles, parmi lesquelles une tentative de conciliation, obligatoire avant de saisir le juge lorsque le désaccord porte sur un montant ne dépassant pas 5 000 € (article 750-1 du Code de procédure civile, qui prévoit aussi la médiation ou la procédure participative, et des exceptions), et, lorsque le bail contient une clause résolutoire, un commandement de payer délivré par un commissaire de justice (ex-huissier).

Dans un plan lié à l’aide au logement, jusqu’au 31 décembre 2026, la CAF ou la MSA suspend le versement de l’aide en cas de mauvaise exécution du plan ou de non-paiement du loyer en cours (service-public.gouv.fr ; article R. 824-7 du code de la construction et de l’habitation).

Lorsque le juge a accordé des délais et suspendu les effets de la clause de résiliation de plein droit, celle-ci est réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet (article 24, VII, de la loi du 6 juillet 1989).

Un échéancier signé reprend le montant dû. L’article 2240 du Code civil prévoit que la reconnaissance, par le débiteur, du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription ; or les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Ces deux articles ne précisent pas la forme que doit prendre la reconnaissance : la reconnaissance de dette est un sujet distinct de l’échéancier. La page prescription des loyers impayés présente le délai de trois ans et ses limites ; l’ADIL du département informe gratuitement sur ces questions.

Selon l’ANIL, le fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut, sous certaines conditions, accorder une aide au locataire en difficulté ; cette aide est versée directement au propriétaire, qui la déduit du montant de la dette. Selon service-public.gouv.fr, le commandement de payer mentionne l’adresse du FSL auquel le locataire peut demander une aide financière.

Jusqu’au 31 décembre 2026, l’organisme payeur de l’aide au logement peut saisir le FSL pour qu’il fasse connaître son dispositif d’apurement (article R. 824-7 du code de la construction et de l’habitation). À partir du 1er janvier 2027, après acceptation de l’accompagnement par le bénéficiaire, il peut saisir le FSL ou y orienter le bénéficiaire (décret n° 2026-84, article R. 824-13 nouveau) et, en cas de difficultés plus importantes, l’accompagner dans sa saisine de la commission de surendettement (article R. 824-14 nouveau).

Selon l’ANIL, un locataire surendetté peut saisir la commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l’échelonnement des arriérés de loyers. Ces démarches appartiennent au locataire ; leurs effets pour le bailleur sont présentés sur la page loyer impayé et surendettement. La ligne SOS Loyers impayés (0805 16 00 75, appel gratuit) informe les propriétaires comme les locataires (service-public.gouv.fr).