Loyers impayés et surendettement du locataire : ce qui change pour le bailleur

Dans le courrier qui l’informe de la recevabilité, la commission demande au bailleur de déclarer, sous 30 jours, la totalité des sommes qui lui sont dues. « À défaut de réponse, c’est le montant déclaré par votre locataire dans sa déclaration de surendettement qui fera foi » (Banque de France).

Un décompte des loyers impayés à jour, échéance par échéance, permet de chiffrer la dette déclarée. De son côté, le locataire reçoit l’état détaillé de ses dettes et peut le contester dans un délai de 20 jours (Banque de France).

La Banque de France cite trois orientations : un plan conventionnel de redressement, c’est-à-dire un accord amiable avec les créanciers ; des mesures imposées, en l’absence d’accord ; un rétablissement personnel, sans ou avec liquidation judiciaire. Selon la situation financière du locataire, un plan d’apurement des dettes est adressé au bailleur, et un effacement partiel ou total peut être décidé (Banque de France).

Les mesures imposées ne peuvent pas dépasser 7 ans, sauf exceptions liées à la résidence principale du débiteur, et peuvent comprendre un effacement partiel des dettes, sauf celles payées par la caution ; un créancier dispose de 30 jours à compter de la notification pour les contester par écrit (service-public.gouv.fr).

Oui, dans certains cas. Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire efface les dettes du surendetté, à l’exception notamment des pensions alimentaires, des amendes pénales, des dommages et intérêts dus aux victimes et des « dettes payées par la caution du surendetté si cette caution est un particulier » (service-public.gouv.fr).

La décision peut être contestée par déclaration remise ou adressée par lettre recommandée avec avis de réception au secrétariat de la commission, dans un délai de 30 jours ; les créanciers non connus de la commission disposent de 2 mois à compter de la publication de la décision au Bodacc pour adresser l’état de leurs créances et leur éventuelle contestation (service-public.gouv.fr). Les sources consultées ne précisent pas si, et dans quelles conditions, le bailleur peut se retourner contre la caution pendant la procédure : c’est un point à vérifier auprès de l’ADIL ou d’un professionnel (voir aussi la page garant et loyer impayé).

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, lorsqu’une procédure de surendettement est ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience il a repris le paiement du loyer et des charges, le juge accorde des délais de paiement alignés sur la procédure (article 24, VI). Pendant ces délais, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus ; si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés, la clause est réputée ne pas avoir joué (article 24, VII).

En cas de rétablissement personnel, le juge suspend les effets de la clause de résiliation pendant deux ans à partir de la décision (article 24, VIII). Par ailleurs, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection pour suspendre les mesures d’expulsion du logement, pour deux ans au plus (articles L722-6 et L722-9 du Code de la consommation) ; service-public.gouv.fr précise que la recevabilité ne suspend pas automatiquement l’expulsion. Le rôle du commandement de payer est expliqué sur une page dédiée.

La recevabilité de la demande emporte rétablissement des droits à l’aide personnalisée au logement et aux allocations de logement (article L722-10 du Code de la consommation). Les règles de signalement de l’impayé à l’organisme payeur sont présentées sur la page loyer impayé et CAF.

Le tableau reprend les délais cités sur cette page. Ils figurent sur les pages de la Banque de France et de service-public.gouv.fr ; chaque courrier de la commission précise ceux qui s’appliquent au dossier.