Décompte des loyers impayés : calculez ce qui reste dû

Le locataire qui paie peut indiquer l’échéance qu’il entend régler. À défaut, l’article 1342-10 du Code civil prévoit l’imputation d’abord sur les dettes échues ; parmi elles, sur celles que le débiteur avait le plus d’intérêt à acquitter ; à égalité d’intérêt, sur la plus ancienne ; toutes choses égales, proportionnellement.

L’outil de cette page applique une convention de calcul : chaque paiement est affecté aux échéances les plus anciennes, ordre retenu par l’article 1342-10 lorsque les dettes présentent un intérêt égal pour le débiteur ; il ne permet pas de saisir l’échéance désignée par le locataire. Ce choix ne change pas le solde total ; il détermine quels mois restent impayés. Le reçu de paiement partiel remis au locataire est accompagné du même décompte.

Sont réputées non écrites les clauses du bail qui autorisent des amendes ou pénalités en cas d’infraction au bail, et celles qui font supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance (article 4 i) et p) de la loi du 6 juillet 1989). Service-public.gouv.fr précise que le propriétaire ne peut pas facturer de frais de retard lorsque le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 27 mars 2014. L’article 21 de la même loi ajoute qu’aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Les intérêts au taux légal relèvent d’une autre règle. Selon l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d’une somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ce taux est fixé par arrêté et calculé chaque semestre, avec un taux propre au créancier personne physique qui n’agit pas pour des besoins professionnels (article L313-2 du Code monétaire et financier).

L’outil et le modèle de cette page ne calculent ni intérêts ni pénalités : ils s’en tiennent aux échéances et aux paiements saisis. Le point de départ prévu par l’article 1231-6 est la mise en demeure de payer, qui peut prendre la forme d’une sommation ou d’un acte portant interpellation suffisante (article 1344 du Code civil).

Toutes les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). L’outil signale donc les échéances restant impayées dont la date dépasse 3 ans au jour du calcul.

Cette alerte est un repère indicatif : le délai peut être interrompu, notamment par la reconnaissance, par le débiteur, du droit de celui contre lequel il prescrivait (article 2240 du Code civil) ou par une demande en justice (article 2241). Les règles sont détaillées sur la page consacrée à la prescription des loyers impayés ; une ADIL informe gratuitement sur ces questions.

Le même décompte, mis à jour, accompagne chaque courrier. Il permet d’annoncer un montant exact et vérifiable, et de suivre ce qui a été réglé depuis le courrier précédent.

Pour le commandement de payer, le délai laissé au locataire dépend de la date du bail : six semaines pour un bail signé depuis le 29 juillet 2023 (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) ; pour un bail en cours à cette date, le délai prévu par sa clause résolutoire (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Le cas d’un bail reconduit ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023 n’est pas tranché.