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Loyer impayé : les nouvelles règles, loi par loi
La réponse courte
Depuis le 29 juillet 2023, la clause résolutoire est obligatoire et le commandement de payer laisse six semaines (loi 1989, art. 24). Au 1er janvier 2027, l’impayé au sens de la CAF change et la CCAPEX décide du maintien ou de la suspension de l’aide.
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Sur cette page (8 parties)
Qu’est-ce qui a changé, et à quelle date ?
Le tableau suit l’ordre chronologique. Chaque ligne cite le texte et la date à partir de laquelle il s’applique ; pour certains changements, la date de signature du bail compte. Pour la procédure d’ensemble, voir le guide du loyer impayé et le tableau des délais.
| Date | Texte | Ce qui change | Source |
|---|---|---|---|
| 29/07/2023 | Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (articles 9 et 10) | Clause résolutoire obligatoire dans tout bail d’habitation ; délai du commandement de payer de six semaines au lieu de deux mois ; délais de paiement accordés par le juge subordonnés à la reprise du loyer courant avant l’audience | Légifrance : loi n° 2023-668 ; article 24 de la loi du 6 juillet 1989 |
| 29/07/2023 | Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (articles 3 et 6) | Introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et maintien dans ce domicile à la suite d’une telle introduction, hors les cas où la loi le permet : 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende | Légifrance : article 226-4 du Code pénal |
| 13/06/2024 | Cour de cassation, avis n° 24-70.002 | Les six semaines ne modifient pas les délais des clauses des baux en cours au 29/07/2023 ; cas des baux reconduits ou renouvelés depuis : non tranché | Légifrance |
| 01/07/2025 | Décret n° 2025-125 du 12 février 2025 (loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023) | Saisie sur salaire confiée aux commissaires de justice, sans intervention préalable du juge de l’exécution ; contrôle du juge a posteriori | service-public.gouv.fr |
| 14/02/2026 | Décret n° 2026-83 du 12 février 2026 | Nouvelle organisation des CCAPEX (une CCAPEX centrale dans chaque département) ; modalités du signalement des commandements de payer par le commissaire de justice | Légifrance ; anil.org |
| 01/03/2026 | Arrêté du 25 février 2026 | Tarifs réglementés des commissaires de justice applicables jusqu’au 29/02/2028 (voir rôle et coût du commissaire de justice) | Légifrance : article A. 444-10 du Code de commerce |
| 01/10/2026 | Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (article 1er) | Contrats types de location modifiés, pour les contrats conclus ou renouvelés à partir de cette date : clause résolutoire obligatoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ; mention facultative du numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire | Légifrance : décret n° 2026-596 (notice et article 3) |
| 01/01/2027 | Décret n° 2026-84 du 12 février 2026 | Impayé au sens de la CAF : trois mois après un premier défaut de paiement toujours non réglé, ou dette de plus de 450 € ; signalement dans les deux mois par le bailleur qui perçoit l’aide | Légifrance |
| 01/01/2027 | Décret n° 2026-83 du 12 février 2026 (article 27) | La CCAPEX décide du maintien ou de la suspension de l’aide personnelle au logement lorsque le bénéficiaire ne règle pas la dépense de logement | Légifrance ; anil.org |
Les points clés (3)
- Baux en cours au 29/07/2023 : délai prévu par la clause, l’article 24 prévoyant deux mois dans sa rédaction antérieure (Cour de cassation, avis n° 24-70.002).
- 01/07/2025 : saisie sur salaire confiée aux commissaires de justice, sans intervention préalable du juge (service-public.gouv.fr).
- 01/01/2027 : impayé au sens de la CAF constitué après 3 mois ou au-delà de 450 € (décret n° 2026-84).
Que change la loi du 27 juillet 2023 pour le bailleur ?
Depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie (article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989). Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (même article). service-public.gouv.fr précise que le bail signé à partir du 29 juillet 2023 contient obligatoirement une clause résolutoire.
Le juge peut accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (article 24, V). La même condition de reprise du loyer courant s’applique à la suspension des effets de la clause résolutoire (article 24, VII).
L’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (article 24, III). Ces modifications de l’article 24 proviennent des articles 9 et 10 de la loi du 27 juillet 2023 (Légifrance).
Les six semaines s’appliquent-elles à un bail signé avant le 29 juillet 2023 ?
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Non, selon la Cour de cassation : les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours » au jour de son entrée en vigueur (avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Pour ces baux, c’est le délai prévu par la clause qui s’applique (l’article 24 prévoyait deux mois dans sa rédaction antérieure).
Le cas d’un bail reconduit ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023 n’est pas tranché par cet avis. Le calcul indicatif de la page commandement de payer affiche alors les deux hypothèses.
Qu’est-ce qui change pour la saisie sur salaire depuis le 1er juillet 2025 ?
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La saisie sur salaire, aussi appelée saisie des rémunérations, est réformée depuis le 1er juillet 2025, à la suite d’un décret du 12 février 2025 (service-public.gouv.fr). Il n’y a plus d’intervention préalable du juge de l’exécution : la procédure est confiée aux commissaires de justice, le contrôle du juge s’exerce a posteriori et les actes sont consignés dans un registre numérique des saisies des rémunérations (même source).
Pour engager une saisie sur salaire, le créancier doit avoir un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, puis charger un commissaire de justice de délivrer un commandement de payer au débiteur (service-public.gouv.fr, fiche « Saisie sur salaire »). La fiche le désigne aussi comme un commandement « aux fins de saisie des rémunérations » : ce n’est pas le commandement de payer de l’article 24 de la loi de 1989. La réforme ne touche pas aux règles de calcul des quotités saisissables (service-public.gouv.fr).
Qu’est-ce qui change au 1er janvier 2027 ?
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Jusqu’au 31 décembre 2026, l’impayé est constitué, pour la CAF ou la MSA, quand la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer et des charges, net de l’aide lorsqu’elle est versée au bailleur (article R. 824-1 du Code de la construction et de l’habitation). À partir du 1er janvier 2027, il est constitué trois mois après un premier défaut de paiement toujours non réglé, quel que soit son montant, ou dès que la dette dépasse 450 € (décret n° 2026-84, article R. 824-2 nouveau). Dans les deux cas, le bailleur qui perçoit l’aide signale l’impayé dans les deux mois (article R. 824-4, puis R. 824-3 nouveau).
Le décret n° 2026-83 du 12 février 2026 fait des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) les instances chargées d’orienter les signalements de ménages menacés d’expulsion transmis par les commissaires de justice et de décider du maintien ou de la suspension de l’aide personnelle au logement lorsque le bénéficiaire ne règle pas la dépense de logement (notice du décret). Le décret est entré en vigueur le 14 février 2026, mais ces dispositions sur l’aide au logement s’appliquent au 1er janvier 2027 (article 27 ; analyse de l’ANIL).
Le simulateur de la page loyer impayé et CAF applique l’une ou l’autre règle selon la date.
| Point | Jusqu’au 31/12/2026 | À partir du 01/01/2027 | Source |
|---|---|---|---|
| Impayé constitué | Dette égale à deux fois le montant mensuel du loyer et des charges | Trois mois après un premier défaut de paiement non réglé, ou dette de plus de 450 € | Art. R. 824-1 du CCH ; décret n° 2026-84 |
| Signalement par le bailleur qui perçoit l’aide | Dans les deux mois qui suivent la constitution de l’impayé | Dans les deux mois | Art. R. 824-4 du CCH ; décret n° 2026-84 (R. 824-3 nouveau) |
| Décision de maintien ou de suspension de l’aide | Non précisé par les sources consultées ; avant la loi du 27 juillet 2023, cette décision revenait à l’organisme payeur (anil.org) | CCAPEX | Décret n° 2026-83, articles 4 et 27 ; anil.org |
Qu’est-ce qui ne change pas ?
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Plusieurs règles souvent citées restent applicables, avant comme après ces réformes :
- Prescription : les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
- Caution : le commandement de payer lui est signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire, sinon elle ne peut être tenue des pénalités ou intérêts de retard (article 24).
- Pénalités et frais : les clauses qui prévoient des amendes ou pénalités en cas d’infraction au bail, ou qui font supporter au locataire des frais de relance, sont réputées non écrites (article 4 i) et p) de la loi de 1989).
- Trêve hivernale : il est toujours sursis aux mesures d’expulsion non exécutées du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, sauf exceptions ; l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne vise que ces mesures, pas la dette (trêve hivernale et loyer impayé).
- Signalement à la CAF ou à la MSA : le délai de deux mois pour le bailleur qui perçoit l’aide est repris par la nouvelle règle (article R. 824-4, puis R. 824-3 nouveau issu du décret n° 2026-84).
| Pratique | Sanction | Source |
|---|---|---|
| Forcer le locataire à quitter le logement sans avoir obtenu le concours de l’État, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes | Délit : 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende | Article 226-4-2 du Code pénal, en vigueur depuis le 27 mars 2014 |
Pour aller plus loin, gratuitement
Deux services d’information gratuits, ouverts aux propriétaires comme aux locataires.
SOS Loyers impayés
Numéro vert de l’ANIL, pour les propriétaires comme pour les locataires : appel gratuit, du lundi au vendredi. Les conseillers informent sur les droits, les démarches, les délais, les recours et les aides possibles.
L’ADIL de votre département
Les agences départementales d’information sur le logement délivrent une information neutre et gratuite sur le logement, y compris sur les loyers impayés.
Questions fréquentes
Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés ?
Le texte principal est la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur le 29 juillet 2023. Elle a rendu la clause résolutoire obligatoire dans le bail d’habitation, fixé à six semaines le délai du commandement de payer et subordonné les délais de paiement accordés par le juge à la reprise du loyer courant (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Deux décrets du 12 février 2026 complètent ces règles : le n° 2026-84 change la définition de l’impayé pour la CAF et la MSA au 1er janvier 2027, et le n° 2026-83 confie à la CCAPEX, à la même date, la décision de maintien ou de suspension de l’aide au logement (article 27).
La nouvelle loi s’applique-t-elle aux baux signés avant juillet 2023 ?
Pas pour le délai du commandement : la Cour de cassation estime que la loi du 27 juillet 2023 ne modifie pas les délais figurant dans les clauses des baux en cours au jour de son entrée en vigueur (avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Pour ces baux, le délai de la clause s’applique (l’article 24 prévoyait deux mois dans sa rédaction antérieure). Le cas des baux reconduits ou renouvelés depuis n’est pas tranché.
Qu’est-ce qui change avec la CAF en 2027 ?
À partir du 1er janvier 2027, l’impayé est constitué trois mois après un premier défaut de paiement toujours non réglé, ou dès que la dette dépasse 450 € (décret n° 2026-84). Jusqu’au 31 décembre 2026, il l’est quand la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer et des charges (article R. 824-1 du CCH). Le bailleur qui perçoit l’aide signale l’impayé dans les deux mois, avant comme après.
Peut-on faire saisir le salaire du locataire sans passer par le juge ?
Depuis le 1er juillet 2025, la saisie sur salaire est menée par un commissaire de justice, sans intervention préalable du juge de l’exécution, dont le contrôle s’exerce a posteriori (service-public.gouv.fr). Il faut toutefois disposer d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible (service-public.gouv.fr, fiche « Saisie sur salaire »).
Les dates de la trêve hivernale ont-elles changé ?
Non : il est toujours sursis aux mesures d’expulsion non exécutées du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, sauf exceptions (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023). Pour l’hiver 2026-2027, la trêve court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027.
Qu’est-ce qui change dans les contrats types au 1er octobre 2026 ?
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les contrats types de location non meublée, meublée et de colocation à bail unique ; son article 1er s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 (article 3 du décret). Selon la notice du décret, les contrats types intègrent la clause résolutoire obligatoire en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, prévue par la loi du 27 juillet 2023, et ajoutent la mention facultative du numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire.
Sources officielles
Les informations de cette page reprennent les textes et fiches officiels ci-dessous. Les règles peuvent évoluer : la version en ligne de chaque source fait référence.
Sources vérifiées le . Méthode : nos sources et notre vérification.
Information générale, à caractère documentaire : elle ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Lucibail est un outil indépendant, sans lien avec Action Logement (Visale), la CAF, la MSA, l’ANIL, les ADIL ou les administrations dont les sites sont cités, ni avec aucun commissaire de justice ou avocat. Ces organismes et professions sont cités à titre d’information : leur mention n’implique ni partenariat, ni agrément, ni approbation de ce contenu.
Voir les 19 textes et fiches officiels
Légifrance
- Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite (nouvel onglet)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (nouvel onglet)
- Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 (nouvel onglet)
- Code pénal, article 226-4 (nouvel onglet)
- Code pénal, article 226-4-2 (nouvel onglet)
- Décret n° 2026-83 du 12 février 2026 relatif aux commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (nouvel onglet)
- Arrêté du 25 février 2026 fixant l’objectif de taux de résultat moyen et les tarifs réglementés des commissaires de justice, huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires (nouvel onglet)
- Code de commerce, article A444-10 (version en vigueur depuis le 1er mars 2026) (nouvel onglet)
- Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale et le livre VIII du code de la construction et de l’habitation (nouvel onglet)
- Code de la construction et de l’habitation, article R824-1 (version en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026) (nouvel onglet)
- Code de la construction et de l’habitation, article R824-4 (version en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026) (nouvel onglet)
- Décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement (en vigueur le 1er janvier 2027) (nouvel onglet)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 (nouvel onglet)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4 (nouvel onglet)
- Code des procédures civiles d’exécution, article L412-6 (nouvel onglet)
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Historique des mises à jour
- — Création de la page.
- — Réponse courte resserrée (2 phrases) et 3 points clés au plus ; les précisions retirées sont reprises dans les parties de la page.
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