Trêve hivernale et loyer impayé : ce qui est suspendu, ce qui continue

La trêve ne supprime pas les dettes de loyer accumulées (service-public.gouv.fr) : le loyer et les charges restent dus aux termes convenus (article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989). L’article L. 412-6 ne vise que les mesures d’expulsion ; il ne mentionne ni les courriers amiables, ni le recouvrement de la dette.

L’ANIL indique que la trêve « n’empêche pas » de solliciter la caution en cas de défaut de paiement, d’envoyer un commandement de payer ou de saisir le tribunal. service-public.gouv.fr précise que le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection, y compris en référé. Les démarches amiables, comme la lettre de relance ou la mise en demeure, ne sont pas visées par l’article L. 412-6.

Le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, laisse six semaines au locataire pour un bail signé à partir du 29 juillet 2023, ou le délai prévu par la clause pour un bail en cours à cette date (article 24 de la loi de 1989 ; Cour de cassation, avis n° 24-70.002). Il est signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire (article 24).

Lorsque l’aide au logement est versée au bailleur, celui-ci signale l’impayé à la CAF ou à la MSA dans les deux mois qui suivent sa constitution ; l’article R. 824-4 du Code de la construction et de l’habitation, qui fixe cette règle jusqu’au 31 décembre 2026, ne prévoit pas d’exception pour l’hiver. La définition de l’impayé change le 1er janvier 2027, en pleine trêve : voir ce qui change au 1er janvier 2027.

Du 1er novembre au 31 décembre 2026, l’impayé est constitué quand la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer et des charges, net de l’aide si elle est versée au bailleur, brut si elle est versée au locataire (article R. 824-1 du CCH). À partir du 1er janvier 2027, il est constitué « lorsque trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, quel que soit son montant, le ménage n’a toujours pas payé sa dépense de logement », ou « lorsque le montant de l’impayé dépasse 450 euros » (article R. 824-2 nouveau).

Le bailleur qui perçoit l’aide soumet alors la situation à l’organisme payeur « dans un délai de deux mois après la constitution » de l’impayé, sauf si la somme due a été réglée en totalité entre-temps (article R. 824-3 nouveau). Des règles transitoires s’appliquent aux situations en cours au 1er janvier 2027 (article 5 du décret n° 2026-84).

Jusqu’au 31 décembre 2026, service-public.gouv.fr indique que le bailleur risque une amende de 8 010,00 € s’il ne signale pas l’impayé à la CAF ou à la MSA (fiche vérifiée le 1er janvier 2026) ; la fiche précise que ses informations seront modifiées au 1er janvier 2027. À partir du 1er janvier 2027, les nouveaux articles R. 824-1 à R. 824-16 (décret n° 2026-84) ne mentionnent pas d’amende ; l’actualité service-public.gouv.fr du 6 mars 2026 sur la réforme rappelle qu’« une amende peut lui être infligée » si le bailleur ne respecte pas le délai de deux mois, sans en donner le montant. Le détail des deux régimes figure sur la page loyer impayé et CAF.

L’article L. 412-6 prévoit trois cas. Le sursis ne s’applique pas si le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille, ni lorsque l’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut en outre supprimer ou réduire le sursis lorsque les personnes sont entrées de la même manière dans un autre lieu que le domicile.

D’autres articles écartent la trêve : l’expulsion du conjoint, du partenaire de Pacs ou du concubin violent ordonnée par le juge aux affaires familiales (article L. 412-8), et les occupants de logements spécialement destinés aux étudiants qui ne remplissent plus les conditions d’attribution (article L. 412-7). service-public.gouv.fr cite aussi les résidents d’un immeuble visé par un arrêté de mise en sécurité, et l’époux dont l’expulsion est ordonnée par le juge aux affaires familiales dans une procédure de divorce.

La trêve suspend l’exécution d’une expulsion ; elle n’autorise aucune autre voie pour obtenir le départ du locataire. Les pratiques ci-dessous sont interdites ; l’article 226-4-2 du Code pénal, cité ci-dessous, ne se limite pas à la période de la trêve.