Loyer impayé : le tableau de tous les délais

Aucun texte n’impose de relance amiable, ni de délai après elle. C’est un usage : la lettre de relance fixe elle-même un délai de régularisation.

La mise en demeure résulte d’une sommation ou d’un acte portant interpellation suffisante, ou, si le contrat le prévoit, de la seule exigibilité de l’obligation (article 1344 du Code civil) ; ce texte ne fixe pas de durée. Le délai laissé au locataire est celui qu’indique le courrier, comme dans le modèle de mise en demeure.

Lorsque l’aide au logement est versée au bailleur, celui-ci signale l’impayé à la CAF ou à la MSA dans les deux mois qui suivent sa constitution, sauf si la dette a été réglée entre-temps (article R. 824-4 du code de la construction et de l’habitation, jusqu’au 31 décembre 2026). À partir du 1er janvier 2027, le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 maintient ce délai de deux mois (article R. 824-3 nouveau).

Le cas où l’aide est versée au locataire est traité sur la page loyer impayé et CAF.

Pour un bail signé à partir du 29 juillet 2023, la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Pour un bail en cours à cette date, c’est le délai de la clause du bail qui s’applique ; avant la loi du 27 juillet 2023, l’article 24 prévoyait deux mois (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Le cas d’un bail reconduit ou renouvelé depuis n’est pas tranché par cet avis.

Le commandement est signifié à la caution dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire ; à défaut, elle ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Les clauses du bail prévoyant des pénalités en cas d’infraction au bail sont par ailleurs réputées non écrites (article 4 i) de la même loi). Le calcul indicatif du délai figure sur la page commandement de payer.

Le texte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne mentionne pas de nombre minimal de mois d’impayés pour la clause résolutoire : celle-ci vise le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Les seuils qu’il cite (deux mois d’impayé sans interruption, ou une dette équivalente à deux fois le loyer mensuel hors charges) concernent le signalement du commandement de payer à la CCAPEX.

La durée dépend ensuite des délais qui s’enchaînent : six semaines après le commandement (ou le délai de la clause), au moins six semaines entre la notification de l’assignation au représentant de l’État et l’audience, puis les délais que le juge peut accorder et la trêve hivernale (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; articles L. 412-3, L. 412-4 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Aucune durée totale ne peut donc être annoncée à l’avance.

Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience (article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989). Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant ces délais ; si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés, la clause est réputée ne pas avoir joué (article 24, VII).

Lorsque l’expulsion a été ordonnée, le juge peut accorder des délais renouvelables chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ; ce texte exclut notamment le locataire de mauvaise foi (article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution). Chaque délai est compris entre un mois et un an ; le juge tient compte notamment des situations respectives du propriétaire et de l’occupant (article L. 412-4).

Du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). service-public.gouv.fr précise que la trêve hivernale « ne supprime pas les dettes de loyer accumulées » ; voir la page trêve hivernale et loyer impayé.

Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le détail, échéance par échéance, figure sur la page prescription des loyers impayés.

Une fois une décision de justice exécutoire obtenue, son exécution ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qu’elle constate se prescrivent par un délai plus long (articles L. 111-3 et L. 111-4 du code des procédures civiles d’exécution).