Retard de loyer : les démarches selon le nombre de mois impayés

Si la relance reste sans effet, service-public.gouv.fr décrit l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. La mise en demeure de payer une somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal, sans que le créancier ait à justifier d’un préjudice (article 1344-1 du Code civil).

Jusqu’au 31 décembre 2026, deux échéances entièrement impayées atteignent le seuil de l’article R. 824-1 du CCH. Quand l’aide est versée au bailleur, celui-ci signale l’impayé à la CAF ou à la MSA dans les 2 mois qui suivent, sauf si la dette a été réglée entre-temps (article R. 824-4). Quand l’aide est versée au locataire, le seuil se calcule sans déduire l’aide, et service-public.gouv.fr indique que le bailleur avertit aussi l’organisme ; les deux régimes sont détaillés sur la page loyer impayé et CAF.

À partir du 1er janvier 2027, l’impayé est constitué lorsque, trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, quel que soit son montant, le ménage n’a toujours pas payé (article R. 824-2 issu du décret n° 2026-84). Le bailleur qui perçoit l’aide le signale alors dans les 2 mois (article R. 824-3).

Lorsque la demande n’excède pas 5 000 €, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est en principe requise avant de saisir le juge (article 750-1 du Code de procédure civile) ; service-public.gouv.fr précise que le conciliateur de justice intervient gratuitement.

Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice (ex-huissier), puis signifié à la caution dans les 15 jours (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). La clause résolutoire ne produit effet que 6 semaines après un commandement resté infructueux pour un bail signé à partir du 29 juillet 2023 ; pour un bail en cours à cette date, c’est le délai prévu par la clause, l’article 24 prévoyant deux mois dans sa rédaction antérieure (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Pour un bail reconduit ou renouvelé depuis, la question n’est pas tranchée.

L’article 24 vise le « défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus » sans fixer de nombre minimal de mois impayés. Le même article permet au juge d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de 3 ans. Les actions dérivant du bail se prescrivent par 3 ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Les mois indiqués ne sont pas des seuils légaux pour la relance, la mise en demeure ou le commandement de payer : les textes cités ne les lient à aucun nombre de mois. Seuls les seuils de la CAF et de la MSA sont chiffrés par les textes (article R. 824-1 du CCH jusqu’au 31 décembre 2026, décret n° 2026-84 à partir du 1er janvier 2027). Le bail, l’acte de caution et les contrats Visale ou d’assurance peuvent prévoir leurs propres délais.

Le bail ne peut pas autoriser le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités, ni faire supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de quittance : ces clauses sont réputées non écrites (article 4 i) et p) de la loi du 6 juillet 1989). Service-public.gouv.fr précise que le propriétaire ne peut pas facturer de frais de retard pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014.

Restent dus le loyer et les charges prévus au bail. Le Code civil prévoit en outre que la mise en demeure de payer une somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal (article 1344-1). Si un commandement de payer n’est pas signifié à la caution dans les 15 jours, celle-ci ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Des retards répétés, même régularisés ensuite, se retracent par les dates de paiement. Le bailleur remet un reçu pour chaque paiement partiel, et une quittance gratuite pour un paiement intégral lorsque le locataire la demande (article 21 de la loi du 6 juillet 1989).

Service-public.gouv.fr cite, parmi les exemples de motif légitime et sérieux permettant au propriétaire de donner congé, le cas du locataire qui « paie son loyer avec des retards répétés ». Le congé est donné pour la fin du bail, au moins 6 mois avant pour un logement vide et 3 mois avant pour un logement meublé (même source). La même fiche précise que la loi n’a pas défini précisément ce que recouvre ce motif, et que si le locataire conteste le congé devant le juge, le propriétaire devra en prouver le bien-fondé.