Clause résolutoire du bail : que se passe-t-il en cas de loyer impayé ?

Pour un bail signé à partir du 29 juillet 2023, la clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989). Pour un bail en cours à cette date, la Cour de cassation indique que la loi du 27 juillet 2023 n’a « pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours » : c’est le délai de la clause qui s’applique (avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Avant cette loi, l’article 24 prévoyait deux mois.

Le cas d’un bail signé avant le 29 juillet 2023, puis reconduit tacitement ou renouvelé depuis, n’est pas tranché : dans le même avis, la Cour de cassation a jugé irrecevable la question qui le visait. Le calcul indicatif du délai du commandement affiche alors les deux hypothèses.

Non. La résiliation est dite « de plein droit », mais le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour la faire constater (service-public.gouv.fr). L’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989 parle d’une « assignation aux fins de constat de la résiliation », notifiée par le commissaire de justice (ex-huissier) au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Le commandement de payer, préalable à la clause, est lui aussi un acte de commissaire de justice ; ses six mentions obligatoires figurent à l’article 24, I. Le rôle de ce professionnel est présenté sur la page rôle et coût du commissaire de justice.

Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989). Il peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Pendant ces délais, les effets de la clause peuvent être suspendus, à la demande du bailleur ou du locataire et sous la même condition de reprise du loyer courant. La suspension prend fin dès le premier impayé ou si la dette n’est pas réglée dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ; si le locataire se libère de sa dette dans ces conditions, la clause est « réputée ne pas avoir joué », sinon « elle reprend son plein effet » (article 24, VII).

Des règles particulières s’appliquent lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’il a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience (article 24, VI) : voir loyers impayés et surendettement.

Le tableau reprend les règles citées sur cette page. Il donne des repères généraux, sans application à un bail particulier.